以下文章来源于每经房产，作者陈荣浩
绿景白石洲项目现场 每经记者 陈荣浩 摄
9 月 11 日，"中信城开华南"微信公众号发布一则澄清声明，将深圳旧改"巨无霸"绿景白石洲项目再次推上风口。
这份声明直指近日网上流传的"中信城开拟 120 亿元入股项目"为不实信息，强调"相关内容及数据与事实完全不符"，并表示将保留追究造谣者法律责任的权利。
自 2014 年被纳入城市更新计划以来，因总计容建筑面积达 358 万平方米、预估货值约 2200 亿元，以及横跨多年的开发历程，绿景白石洲项目的推进情况一直是业内关注焦点。
此次传言虽被否认，但也揭开了深圳这个旧改"巨无霸"的现实困境。
"不排除引入央国企"
9 月 12 日下午，《每日经济新闻》记者在绿景白石洲项目现场了解到，部分在建楼盘已封顶，高耸入云的住宅楼与周边低矮的城中村形成了鲜明对比。
而项目的三期、四期地块上，仍有大量老房没有拆除，尚未进入大规模施工阶段，部分未拆迁房屋的外立面已披上"盛夏 C 位，热浪主场"字样的帆布。
绿景白石洲项目未拆迁部分 每经记者 陈荣浩 摄
根据规划，绿景白石洲项目一期绿景白石洲璟庭由 6 座建筑组成，包含 3 栋住宅、2 栋公寓，其中 1 栋 1/2 单元为 26/59 层塔楼商务公寓，1 栋 3/4/5 单元为 74 层塔楼住宅。
深圳房地产信息平台数据显示，截至 9 月 11 日，绿景白石洲璟庭共计 2746 套房源，目前已备案 819 套房源，已签认购书的房源有 179 套；期房待售的房源为 720 套。
日前，每经记者从接近绿景白石洲项目人士处了解到，一期住宅已是准现房状态，室内精装收尾，预计今年年底前交房；剩余房源以 110 平方米、125 平方米户型为主，目前 187 平方米及顶层房源基本售罄。
对于后续开发，上述人士提到："目前二期已拆完，三期、四期计划调规，将按深圳新规重新设计住宅与商业指标，未来不排除引入央国企合作开发。"
23 亿元"对赌契约"
中信城开的辟谣，并未平息市场对绿景白石洲项目资本动向的猜测。
这场始于中介圈、发酵于社交平台的传言，因中信城开将"以 120 亿元获得项目二、三、四期 50% 权益"这组足够精确的数据而引发关注。
时间回到 2022 年 6 月，万科曾以 23 亿元注资绿景白石洲项目的关联公司四达实业，获得 8% 股权。
彼时协议约定，万科不参与一期、二期开发，资金定向投入三期、四期，万科享有三期和四期整体 20% 的利润分派。
如今，项目一期已开发且在建在售，二期仍在筹备，三期、四期还没动工。另据每经记者了解，三期、四期还包含着大量住宅和商业办公业态，且因为项目地处深圳南山核心区，属稀缺资源，对于未来谁会进场"分羹"，业内一直保持着高度关注。
事实上，绿景集团与万科的合作协议，更像一份"对赌契约"。
协议条款显示，若 2025 年 9 月 30 日前项目未取得三期、四期的开发贷款，或项目公司出现资金缺口导致股东需超额投入，绿景方面可选择回购万科持有的 8% 股权，代价为万科入股本金 23 亿元加 12% 的复合年回报率及相应股东贷款。
协议还设置了万科的退出权。
若 2025 年 12 月 31 日前项目未取得三期、四期所有四项开发许可证（即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证），或双方未就四期开发运营达成一致，万科有权主动退出，绿景集团需承担同样的回购代价。
若绿景方面无力支付，万科在三、四期的利润分派比例将从 20% 提至 40%，或复合年回报率从 12% 调整至 24%。
这样的条款，一定程度上也折射出了绿景集团的窘迫。
作为深圳本土房企，绿景集团自十多年前介入白石洲旧改后，几乎押上了全部家当。
据绿景中国地产（绿景集团港股上市平台）2025 年半年报数据，公司流动负债为 605.7 亿元，上半年新增借款 77.03 亿元，须于一年内偿还的借贷约 29.14 亿元，但公司银行结余及现金仅 3.425 亿元，还有约 14.49 亿元的受限制银行存款及抵押银行存款。
2023 年，项目一期璟庭入市，折后 8.2 万元 / 平方米起，如今已是准现房状态，预计今年年底前交房。
9 月 12 日下午，国际注册创新管理师、鹿客岛科技创始人兼 CEO 卢克林向每经记者分析称，这样的大体量项目，把商业地块 REITs 化、把未拆地块股权作价引战投、把远期车位 / 公寓提前整售给理财资金，是企业常见手段。
"当下新增一条，趁‘白名单’窗口期，把拆迁贷转成政府背书的专项借款，利息压到 4% 以下，换一年喘息期。"卢克林说。
谁来接盘？
中信城开的辟谣，让"谁来接盘"的问题更显扑朔迷离。
那么，万科有可能继续接手项目股权吗？
绿景白石洲项目位于南山区核心位置，连接深圳湾、后海等四大总部基地，紧邻华侨城豪宅区，长期资产升值逻辑清晰。若绿景集团选择妥协，与万科就四期开发运营达成一致，促使万科保留股权，既能缓解资金压力，也能借助万科的操盘能力推进项目。
绿景白石洲项目 每经记者 陈荣浩 摄
但更多业内人士在接受每经记者采访时分析称，真正被寄予厚望的，是有实力的大型央国企。
中国投资协会上市公司投资专业委员会副会长支培元向每经记者分析称，央国企接盘的概率更大，这类企业的资金成本更低，且擅长复杂政商关系协调；还有一类是地方城投平台，也有可能介入。
卢克林更是直言，深圳的大型旧改江湖只认"钱"和"政府信用背书"这两种门票。
据他分析，接盘就四个标准：一是手头能拿出百亿元级现金的"子弹库"，二是与区政府和街道办事处两级政府谈拆赔的"默契"，三是对超大体量规划重新计算后还能算平的"产品迭代力"，四是能把 2200 亿元货值拆成诸如 ABCD 包分批出货的"金融拆解术"。
而对绿景中国来说，政策层面的利好，或许能带来些许助力。
每经记者注意到，8 月，中共中央、国务院发布关于推动城市高质量发展的意见，明确"稳步推进城中村和危旧房改造"，而各地也在酝酿细化支持政策。
绿景白石洲项目 2014 年被纳入城市更新计划，2023 年一期入市，正经历了国内房地产从高歌猛进到深度调整。
但如今，绿景中国能不能等得起，还得打一个问号。
（声明：文章内容和数据仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。）
记者|陈荣浩
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